Содержание страницы
Когда нужно юридическое сопровождение сделки
Услуга нужна, когда объект вы уже выбрали сами или договорились с покупателем напрямую, а вести сделку некому. Мы не ищем квартиру и не показываем варианты: отвечаем за юридическую часть и за порядок расчётов.
Чаще всего к нам приходят в таких ситуациях:
- квартира на вторичном рынке, у которой уже сменилось несколько собственников;
- в сделке есть доли, несовершеннолетние или материнский капитал;
- продавец в разводе, вступил в наследство или действует по доверенности;
- покупка у застройщика с нестандартным договором или рассрочкой;
- встречная сделка, когда деньги от продажи сразу идут в покупку;
- стороны в разных городах и часть документов подписывается удалённо.
Если квартиру ещё предстоит найти, это другая услуга: подбор и покупка вторичного жилья.
Что входит в сопровождение
- проверка документов на объект и самого собственника;
- заключение по рискам простым языком: что чисто, что требует документов, от чего лучше отказаться;
- согласование условий со второй стороной и её риэлтором;
- подготовка соглашения об авансе или задатке;
- подготовка договора купли-продажи и акта приёма-передачи;
- выбор формы расчётов и контроль условий доступа к деньгам;
- подача документов на регистрацию и контроль сроков;
- приём квартиры по акту и закрытие расчётов;
- ответы на вопросы после сделки: налоговый вычет, выписка прежних жильцов, лицевые счета.
Проверка документов и продавца
Это первый и самый важный этап, и он идёт до аванса. Смотрим выписки из ЕГРН и историю переходов прав, основание приобретения, обременения и аресты, зарегистрированных жильцов, согласия супругов, доли детей, долги по ЖКУ и взносам на капремонт, сведения о банкротстве и судебных спорах.
С 1 марта 2023 года фамилию, имя и отчество собственника в выписке из ЕГРН посторонний человек не увидит: данные открываются с согласия владельца, а также нотариусам и другим лицам, названным в законе. Поэтому часть документов запрашиваем у самого продавца и сверяем их между собой.
Что именно проверяем по пунктам: проверка юридической чистоты квартиры.
Договор: что в нём важно
Шаблон из интернета описывает идеальную сделку, в которой ничего не идёт не так. Мы прописываем то, что защищает вас, если пойдёт не по плану:
- полная цена без занижения, порядок и сроки расчётов;
- перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой: для жилья это существенное условие договора по статье 558 ГК РФ;
- срок снятия с регистрационного учёта и срок фактического освобождения квартиры;
- заверения продавца об отсутствии долгов, споров, скрытых собственников и процедур банкротства;
- что остаётся в квартире: кухня, техника, счётчики, ключи;
- ответственность сторон, если сделка срывается.
Если доли в квартире продают не все собственники одновременно, договор удостоверяет нотариус. Когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли одной сделкой, нотариус по статье 42 закона 218-ФЗ не обязателен.
Аванс, задаток и форма расчётов
Аванс и задаток работают по-разному. Аванс это предоплата: сделка не состоялась, деньги вернули. Задаток обеспечивает договорённость: по статьям 380 и 381 ГК РФ, если от сделки отказался покупатель, задаток остаётся у продавца, если продавец, он возвращает двойную сумму. Что выбрать, зависит от того, кто чем рискует и насколько готовы документы.
Форму расчётов подбираем под сделку. Обычно это аккредитив, сервис безопасных расчётов банка или номинальный счёт: продавец получает деньги после того, как переход права зарегистрирован. Наличные и банковскую ячейку используем реже и только когда это оправдано.
Регистрация и передача квартиры
Документы подают в Росреестр напрямую, через МФЦ, через нотариуса или электронно через банк. По статье 16 закона 218-ФЗ регистрация права занимает 7 рабочих дней с даты приёма документов органом регистрации и 9 рабочих дней при подаче через МФЦ. По нотариальным и электронным сделкам сроки короче.
С 1 июля 2026 года часть сделок можно оформить полностью дистанционно: с подтверждённой биометрией и усиленной квалифицированной электронной подписью. Пока это касается покупки у застройщика и ипотечных сделок, остальное по-прежнему требует личного присутствия.
После регистрации принимаем квартиру по акту: показания счётчиков, отсутствие долгов, ключи, оговорённые мебель и техника. Только после этого закрываем расчёты.
Кто за что отвечает и что не входит
Мы отвечаем за проверку, документы, сроки и порядок расчётов. Решение о покупке принимаете вы. О рисках говорим прямо, даже если из-за этого сделка не состоится.
В услугу не входит:
- поиск и показы объектов, это подбор;
- ремонт и техническая экспертиза конструкций и коммуникаций;
- госпошлина, услуги нотариуса, банковских сервисов и отчёт оценщика: это расходы сторон сделки;
- представительство в суде;
- гарантия одобрения ипотеки: решение принимает банк, мы помогаем с одобрением и подбираем программу;
- обещание, что сделку никогда не оспорят: такой гарантии не может дать никто.
Сколько стоит, сколько длится и чем отличается от подбора
Юридическое сопровождение сделки стоит от 60 000 ₽. Итоговую сумму называем до начала работы, когда разберём вашу ситуацию: тип объекта, число собственников, ипотека, встречная сделка, удалённые участники.
Отличие от подбора простое. В подборе мы ищем объект, ездим на просмотры, торгуемся и потом ведём сделку, это от 120 000 ₽ на вторичном рынке. В сопровождении объект уже найден вами, мы подключаемся с момента проверки документов.
Сроки зависят от готовности документов у продавца и от банка. Обычно проверка занимает несколько рабочих дней, дальше аванс, договор и регистрация. Дату выхода на сделку заранее не обещаем: она зависит и от второй стороны. Все услуги и цены: услуги агентства недвижимости.
